Mens & Ruimte | Vastgoed en Gebiedsontwikkeling

06-1266 2511

Do's en don'ts bij CPO

Particulier opdrachtgeverschap in Nederland is iets van alle tijden. Er is altijd al een groep mensen geweest die het bouwen van het eigen huis als ultieme droom koestert. Deze groep valt ruwweg in twee delen uiteen. Een meerderheid kiest uiteindelijk om in zee te gaan met een van de vele aanbieders van cataloguswoningen, omdat men hier voor een vaak zeer scherpe prijs veel ruimte krijgt en middels opties de woning kan aankleden naar eigen smaak. Een kleiner deel van de zelfbouwers doorloopt het hele proces; schakelt zelf een architect in en een aannemer -soms met als tussenschakel een bouwmanager-, of bouwen de woning eigenhandig met vrienden en incidenteel een vakman. Deze laatste groep is erg klein.

Vrije kavels

Voor de particuliere opdrachtgevers hebben veel gemeenten kavels beschikbaar, die echter vaak erg beperkt in oppervlak zijn en waar weinig stedenbouwkundige regels lijken te gelden. Vanwege het diepgewortelde verlangen om zoveel mogelijk m3's te maken worden de kavels door de particulieren vaak tot op de erfgrenzen volgebouwd, met soms maar een kattengangetje tussen de villa's. De veelheid aan vormgeving zorgt ervoor dat de toekomstwaarde van de woningen in dergelijke wijken tot op zekere hoogte zeer beperkt blijft. De goede voorbeelden niet te na gesproken geeft het vaak een rommelige en onrustige aanblik.

CPO: de vraagzijde

Collectief particulier opdrachtgeverschap bestaat in feite al meerdere decennia. Er zijn diverse voorbeelden van meer dan twintig jaar geleden waarbij veelal ideologisch ingestelde groepen in gezamenlijkheid een groep woningen ontwikkelde en bouwde, waar energiezuinigheid en klimaatvriendelijkheid soms zeer ver werden doorgevoerd, compleet met gaswinning uit mest en compost. Deze projecten kwamen zelden zonder slag of stoot tot stand. Vele projecten zijn er nooit gekomen vanwege ernstige onenigheid tussen de initiatiefnemers onderling. Wat zeker een rol zal hebben gespeeld is dat de initiatiefnemers doorgaans ontwikkelde, zeer principiële en eigenzinnige mensen waren, die precies wisten wat ze wilden en er weinig voor voelden om daaraan concessies te doen. Een dergelijke houding lijdt in een dergelijk traject op een gegeven moment onvermijdelijk tot wrijving en het risico dat het hele initiatief uit elkaar valt.
Naast dergelijke ideëel gewortelde initiatieven zijn er ook groepen mensen die best een eigen huis zouden willen bouwen, maar zich realiseren dat ze er niet de kennis en de tijd voor hebben. Men ziet wel het voordeel van een woonwijk(je) onder een samenhangende hoogwaardige architectuur, met een groep gelijkgestemden.

CPO: de aanbodzijde (gemeenten)

Veel gemeenten bieden de mogelijkheid om CPO te realiseren. Sommige gemeenten gaan hierin erg ver, door reguliere projectontwikkeling vrijwel uit te bannen. CPO-initiatieven werden alleen in behandeling genomen als duidelijk was dat de initiatiefnemers 'off scratch' begonnen, dus zonder plan, begeleider of zelfs maar een architect. Dit is gedoemd te mislukken. Onze ervaring is dat een groot deel van de gegadigden voor CPO een eigen bedrijf heeft of anderszins ondernemer is. Zij willen zo weinig mogelijk tijd in hun project steken en toch ruime inspraak en zien hun belang graag behartigd door deskundige projectleiding en hebben hier geld voor over. Het bij elkaar brengen van een gelijkgestemde groep lukt alleen goed met behulp van aansprekende propositie in de vorm van een samenhangend woonconcept en een overtuigende architectuur-impressie. Hier begint namelijk de gelijkgestemdheid al. Bovendien is men zich terdege bewust dat een wijk met een coherent architectuurbeeld van goede kwaliteit absoluut de toekomstwaarde van de individuele woningen positief beïnvloedt. Adverteren met een algemene oproep om gegadigden voor een CPO-project te vinden levert hoegenaamd geen reacties op en geeft bovenden het risico dat geïnteresseerden een zodanig divers kwaliteitsbeeld hebben dat het initiatief uiteindelijk door incompatibiliteit van ideeën mislukt. Wie CPO als speerpunt ziet voor de woonopgave doet er daarom goed aan ook een idee te hebben hoe de vraag in al haar diversiteit dan het beste kan worden georganiseerd.

Hoe de vraag te organiseren

De laatste jaren zijn er enkele bureaus die zich hebben gespecialiseerd in het begeleiden van dit soort processen en groepen. Hoe brengt men nu mensen samen die een zekere gelijkgestemdheid hebben? De gelijkgestemdheid kan van alles zijn. Een autarkische wijk (geheel self supporting, zelf energie opwekken, waterinfiltratie, grijs water, geen gasaansluiting, CO2-neutraal); huurwoningen, een mengvorm van rijenwoningen, tweekappers en vrijstaande woningen; ook hergebruik van gebouwen is mogelijk, denk aan loftwoningen in leegstaande kantoren al dan niet gecombineerd met maatschappelijke functies. Ook de architectuur zelf kan de bindende factor zijn.
Het begint met een goed omschreven woonpropositie. Soort woningen, typologie, gemiddeld prijsniveau en principe architectuur. Dit dient ondersteund te worden met beelden, die zodanig abstract zijn dat er nog alle ruimte voor eigen input is.
Dit veronderstelt ook dat er van meet af aan een door de initiatiefnemer geselecteerde architect bij betrokken is. Vervolgens kunnen met gerichte lokale advertenties gegadigden gezocht worden die op interactieve informatiebijeenkomsten (waar ook dieper op de architectuur wordt ingegaan) elkaar eens even kunnen bekijken en vervolgens besluiten om verder te gaan. Het opzetten van een speciale -ook weer interactieve- projectwebsite is van evident belang.
Daarna staan er individuele gesprekken met de gegadigden op het programma, waar op basis van een uitgebreide vragenlijst de grootste gemene delers en de individuele wensen worden vastgesteld. Deze gesprekken worden hogelijk gewaardeerd. De meeste aspirant kopers zijn nauwelijks gewend dat er veel aan ze wordt gevraagd.
Vervolgens wordt er uit de groep, die bij voorkeur uit een behapbaar aantal van ca. 20 gezinnen bestaat, een delegatie gekozen, die zich namens de groep wat intensiever met de dagelijkse gang van zaken zal bezighouden.

info:

Bob Nikkessen
Berci Florian

Cooper Feldman  Mens & Ruimte

  • Specialist in vastgoed- en gebiedsontwikkeling, infrastructuur en landelijk gebied
  • ​Veel ervaring in de publieke sector
  • Allround speler
  • Ondernemende en proactieve benadering
  • Maatwerk welkom 
  • Ruim 25 jaar kennis en ervaring 
  • Klantgerichte aanpak 

Meer weten?

06 1266 2511