Mens en ruimte | Vastgoed en Gebiedsontwikkeling

06-1266 2511

Luxe appartementen - casco of afbouwen?

We leven in een snel veranderende wereld. Waar tot voor kort kopers van woningen en appartementen genoegen namen - zij het soms mokkend - met een beperkte keuzelijst, die bedoeld leek om het de aannemer vooral niet te moeilijk te maken, verlangen kopers nu veel meer maatwerk. Dat stelt de ontwikkelaar, en ook de aannemer en de installateur, voor lastige logistieke vraagstukken. Dit artikel beperkt zich voornamelijk tot (luxe) koopappartementen, en de pro's en contra's van de verschillende mogelijkheden.

De markt

Hoewel diverse gemeenten beweren dat zo ongeveer alle kopers hun eigen woning willen ontwerpen, blijkt dat een belangrijk deel van het koperspubliek daar weinig behoefte aan heeft. Zij zoeken naar woningen die hen (na het belangrijkste criterium: locatie) qua architectuur en qua plattegronden aanspreken. Vervolgens ziet men graag voldoende mogelijkheden om de woning naar eigen smaak af te werken, uit te bouwen, en eventueel in te delen.
Vroegere experimenten, waarbij geheel 'lege' plattegronden werden aangeboden, en kopers al dan niet met hulp van een (binnenhuis)architect hun eigen indeling konden bedenken, hadden in het algemeen weinig succes. Dit scheiden van 'drager' en 'inbouw' stelde de koper voor zoveel vragen en keuzes, dat men vaak maar helemaal van aankoop afzag. Pas wanneer er een beperkt aantal logische indelingen als mogelijkheid werd aangeboden, nam de vraag toe. Voor veel mensen gold en geldt: hoe meer keuzemogelijkheden, hoe moeilijker de keuze.

Casco

Het eenvoudigst in het ontwikkelings- en bouwproces is casco opleveren van de woning of het appartement. Met casco wordt hier bedoeld: zonder niet-dragende binnenwanden, binnendeuren, sanitair, keuken, afwerkvloer en plafond. Een kale betonnen of kalkzandstenen ruimte. Voordeel voor de koper: deze kan het geheel naar eigen idee afbouwen.
Maar er kleven vele nadelen aan. Ten eerste de marketing. Een aanzienlijk deel van het koperspubliek zit niet te wachten op een uitgebreide verbouwing van de nieuwe woning. Zij kopen dus niet. Het risico op een mislukte verkoopcampagne kan worden vergroot door casco aan te bieden. Ten tweede betekent het dat na de oplevering van de woningen of het appartementengebouw nog maandenlang verbouwd wordt in het gebouw. Lawaai, kapot gereden bestrating, beschadigde liften, soms maandenlang leegstaan van appartementen, mogelijk zelfs lekkages en (contact)geluidsoverlast door onoordeelkundig verbouwen kunnen het gevolg zijn. Ook hebben veel wensen gevolgen voor andere appartementen. Men kan niet zomaar een kanaal voor bijvoorbeeld open haard of een afvoer van een badkamer of toilet willekeurig plaatsen. In de gevel mag in het algemeen in het geheel niets gewijzigd worden. Ook bij niet-casco aanbieden kan er overigens nog langdurig verbouwd worden door sommige kopers. Dit is niet uit te sluiten.

Keuzelijst

Werken met een vaste keuzelijst is een veelgebruikte mogelijkheid. Tegen vaste verrekenprijzen wordt een aantal ruwbouw- en afbouwopties mogelijk gemaakt. Hieraan zijn deadlines verbonden, gerelateerd aan de stand van de (af)bouw. Voordeel voor de koper: deze weet waar hij/zij aan toe is, ook financieel. Deze keuzelijsten variëren van het verplaatsen van een wandcontactdoos tot het aanbieden van complete badkamers. Voordeel voor de ontwikkelaar/aannemer: goed te organiseren. Nadeel is dat kopers vaak geneigd zijn om prijzen te vergelijken met 'Gamma'prijzen, hetgeen tot soms verhitte discussies leidt. Nadeel voor de kopers is dat de keuze sterk beperkt is. In het luxe segment is dit voor een deel van de kopers zeker bezwaarlijk. Men betaalt ten slotte een forse prijs en men wil op de wenken bediend worden.

Individuele behandeling meerwerken

Veel kopers nemen hier dus geen genoegen meer mee. Men verlangt een individuele benadering waarbij uitgangspunt is dat alles in principe mogelijk is, zolang er maar betaald wordt. De realiteit is in veel gevallen echter anders. Een van de complicerende factoren is dat het moeilijk wordt om vroegtijdig een goed overzicht te krijgen van de totale kosten van het meerwerk. Bij appartementen geldt vaak dat de kopers voor het eerst een appartement kopen, en zich nauwelijks realiseren dat hun wensen soms niet uitvoerbaar zijn vanwege de gevolgen voor andere appartementen. De soms complexe vragen leiden tot lange verwerkingstijden bij de aannemer, waarna de geoffreerde prijzen vervolgens tot discussies kunnen leiden, over de hoogte ervan. Ondertussen wordt de optiemogelijkheid dan ingehaald door de voortdenderende bouwtrein. Frustratie bij zowel de koper als de ontwikkelaar/aannemer is het gevolg. Toch zal in toenemende mate het succes van luxe verkoopappartementen bepaald gaan worden door de bereidheid om ver te gaan in het individuele maatwerk. Maar hoe is dit op een efficiënte wijze te bereiken? En hoever wil je gaan?

Kopersbegeleiding

De kleine aannemer die een vriendelijke en kundige werkvoorbereider heeft, en die individuele gesprekken voert met de kopers, kan hiermee doorgaans uitstekend uit de voeten. Bij grotere complexen betekent dit echter een veel te grote belasting voor de werkvoorbereiding. Het speciaal vrijmaken van een geschikte man of vrouw of het inhuren daarvan is dan noodzaak. Voor de kopersbegeleiding is een soepele communicatie met de aannemer en de installateur hoofdzaak. De kopersbegeleider is voor de kopers al snel de reddingsboei in het voor hen vaak onbekende en ondoorzichtige bouwproces. De kopersbegeleider heeft echter vooral een spilfunctie, als contactpunt tussen koper en bouwer. Sommige kopers verwarren de functie van kopersbegeleider nog wel eens met de rol van de interieurarchitect.

Interieurarchitect

De ervaring leert dat kopers die een eigen interieurarchitect inschakelen, doorgaans het meest tevreden zijn. Zij hebben weinig zorg over hun wensen; een goede interieurarchitect neemt ze bij de hand en begeleidt ze door het keuzeproces. Ook allerlei afspraken en afstemmingen worden uit handen genomen. Ook voor de ontwikkelaar/aannemer heeft dit grote voordelen. De kunst is hier om de juiste interieurarchitect te vinden, die tegen een redelijke prijs een goed resultaat levert.

Logistiek: de crux van het verhaal

Zoals voor bijna alles in het bouw- en ontwikkelingsproces geldt ook hier dat een goede voorbereiding meer dan het halve werk is. Een ondubbelzinnige vastlegging maakt hier onverbrekelijk deel van uit. Afspraken met leveranciers moeten voor alle partijen duidelijk zijn. Ook de verkopende makelaars moeten zorgvuldig geïnstrueerd zijn. Daarnaast is een geoliede communicatie tussen kopersbegeleiding en aannemer (en niet te vergeten de installateur) een keiharde voorwaarde. Het voorzien van logische opties helpt verrassingen en lange offertetrajecten te verminderen. Het proces kan beperkt worden in die zin dat geen volledige afbouw met bijvoorbeeld behang, vloerbedekking en binnenschilderwerk wordt aangeboden. Dit soort opties is uiterst lastig te bewerkstelligen en de kwetsbaarheid kan bij de oplevering tot problemen leiden. De kopersbegeleiding moet ervan doordrongen zijn dat 'nee' ook een antwoord kan zijn. Voor de kopers moet er een glashelder protocol zijn, waarin ook wordt uitgelegd hoe het kan dat sommige prijzen ogenschijnlijk hoog lijken, en waarom het weglaten van onderdelen soms toch geld kost.
Dit lijkt op het intrappen van open deuren. Toch kan hier niet genoeg aandacht aan besteed worden, omdat blijkt dat het keer op keer aan elk van de genoemde aspecten schort.
Het inschakelen van een interieurarchitect, in wezen als kopersbegeleider, is ook sterk het overwegen waard. Echter, een aantal kopers zal hier niets voor voelen, omdat men het zelf wel meent te weten, of omdat het niet klikt met de aangedragen interieurarchitect.

Info:

Bob Nikkessen
nikkessen@cooperfeldman.nl
0654 653665

Onze diensten

  • Project- / Proces- / Programmamanagement
  • Interim-management | Verandertrajecten
  • Infrastructuurtraject
  • Haalbaarheidstudie
  • Landelijk gebied
  • Huisvesting van arbeidsmigranten

Meer weten?

06 1266 2511