De mensen van Cooper Feldman - Peter Prak, projectmanager & zachtgoedontwikkelaar

“Wat mij voortdrijft? De overtuiging dat iets klopt”

De trein is voor een belangrijk deel van de week zijn kantoor. Heel Nederland zijn werkgebied. Veel conducteurs kennen hem al. Net als de jongeren ‘met een rugzakje’ van het koffietentje op het station waar hij vaak zijn latte macchiato haalt. Zijn bestelling brengen ze al ongevraagd naar het tafeltje, waar hij zijn laptop heeft opengeklapt. Maar een praatje zit er altijd in. Oog voor mensen heeft hij. En voor de ruimte waarin die zich bewegen.
Tekst: Greetje Hingstman

De wereld buiten het papieren plan

“Ik ben eigenlijk altijd bezig geweest in de ruimte”, vertelt Peter. We zitten aan zijn keukentafel in Noordlaren. Links geeft uitzicht op bomen die hun verkleurende bladeren langzaamaan afwerpen, rechts strekken akkers zich uit tot aan de horizon. Ook hier: ruimte. Hoe zich die passie voor ruimte heeft ontwikkeld? “Na mijn afstuderen ging ik aan de slag bij TNO, waar ik onderzoeken deed voor ministeries en gemeenten. Naar bijvoorbeeld verkeersveiligheid of de mogelijkheid voor vrachtwagens om winkels in de binnenstad te bevoorraden.” Maar de wereld bleek al snel groter dan de papieren waarop zijn adviezen werden uitgebracht: “Een onderzoek dat er echt uit sprong, was de herinrichting van het bedrijventerrein achter Hollands Spoor. Toen de ideeën en adviezen van mij en mijn collega ook daadwerkelijk door Den Haag werden uitgevoerd, vónd ik dat toch gaaf! Dat zo’n idee niet verstoft op de boekenplank, maar dat mensen er dagelijks profijt van hebben.” Toen hij zich vervolgens ontwikkelde tot PPS-expert (Publiek Private Samenwerking), kwam het geplante zaadje helemaal tot wasdom: “Dat scheppend bezig zijn in combinatie met ontwikkeling van de ruimte waar mensen leven en werken, daar ontdekte ik mijn passie.”

Mensen met afstand tot het stopcontact

Die mens in de ruimte, daar draait het om bij Peter Prak. Voor hem geen prestigeproject: “Mijn meest geliefde politicus – Jan Schaefer – zei ooit: ‘in gelul kun je niet wonen’. Als nuchtere Groninger ben ik het roerend met hem eens. Datzelfde geldt voor beleid: dat geeft je evenmin een dak boven je hoofd.” 
In de gebiedsontwikkeling kreeg hij een flinke klus te klaren: de Amersfoortse wijk Vathorst. Van een papieren plan werd het een wijk in ontwikkeling, waarvan binnen 4,5 jaar 1.500 woningen in aanbouw waren. “Wat ik daarvan geleerd heb?” Peter omsluit zijn grote mok koffie met beide handen. “Hoeveel verschillende lagen kwaliteit eigenlijk heeft. En hoe lastig die vertaling naar de praktijk kan zijn.” Dat moet hij even toelichten: “Op papier lukt alles. Maar beleid en woorden hebben een bepaalde tolerantie, dat hoeft niet op de millimeter precies te zijn. Terwijl in de uitvoering, daar waar het de bewoner raakt, dáár moet het precies passen. Op welke hoogte het stopcontact zit bijvoorbeeld.” Deze Groninger ‘heeft iets’ met de mensen die in de uitvoering werken en minder met – zoals hij ze zelf noemt – mensen met een flinke afstand tot het stopcontact: “Vanachter je bureau kunt je wel denken dat je gelijk hebt, maar in de praktijk blijkt soms toch dat het op een andere manier veel prettiger is voor de bewoner.”

“OP PAPIER LUKT ALLES. MAAR IN DE UITVOERING – DAAR WAAR HET DE BEWONERS RAAKT – DÁÁR MOET HET PASSEN.”

Tegen het imago van projectontwikkelaar in

Amersfoort werd verruild voor het dorp waar hij nu woont: 400 inwoners groot, twee cafés en een ijsbaan rijk. Het gaf hem de mogelijkheid om voor Heijmans in het noorden vele projecten te realiseren. “Daar heb ik het projectontwikkelen geleerd”, kijkt Prak terug. “Hoe een exploitatie in elkaar zit, wanneer iets haalbaar is of juist niet.” Hij bracht het veelvuldig in praktijk: inmiddels kan hij meer dan 40.000 strepen turven waar het gaat om woningen waarvan hij gebiedsontwikkelaar was. Maar in dit vakgebied heb je wel per definitie de schijn in beginsel tegen, weet hij: “Ontwikkelaars staan niet hoog in maatschappelijk aanzien. Ik vind het juist een uitdaging – maar vooral ook een intrinsieke taak – om wél maatschappelijk bezig te zijn.”

Invloed bij de bewoners

‘Zijn’ Knarrenhof is daar wel het meest omvangrijke voorbeeld van. Het – in beginsel welhaast idealistische – idee om hofjes te bouwen voor 45+’ers, waar mensen ‘noaberschap’ met elkaar afspreken, waar men zo lang als mogelijk zelfstandig kan blijven wonen én waar de woningen ook binnen handbereik liggen van mensen met een
kleine beurs. In dat idee wonen inmiddels al zo’n kleine 100 mensen. In een aantal plaatsen gaat de eerste paal volgend jaar de grond in en in meer dan 260 gemeenten willen grofweg 12.000 mensen óók een Knarrenhof. Belangrijk uitgangspunt bij deze manier van wonen is de invloed van de bewoner op de vorm van het hof, de inrichting van de woning en van het sociale leven. Dat moet eigenlijk een vanzelfsprekendheid zijn, vindt Peter: “Het is de grootste investering in je leven, maar bij de bakker heb je meer invloed op je aankoop dan wanneer je een woning koopt. Elke eindgebruiker moet die invloed krijgen, of je nu vermogend bent of huurt in de sociale sector.”De bewoners van het allereerste Knarrenhof in Nederland (Zwolle, 2017), bij het slaan van de eerste paal. (foto: Cobie Uiterwijk)
De bewoners van het allereerste Knarrenhof in Nederland (Zwolle, 2017), bij het slaan van de eerste paal. (foto: Cobie Uiterwijk)

Druk op het ambtelijk apparaat

Niet alleen gunt hij de minder bedeelden een stem en een podium, ook de groeiende groep ouderen in onze samenleving moet uit het verdomhoekje: “Ik zie nog steeds dat senioren onvoldoende serieus worden genomen en dat ze veel meer kunnen dan alleen maar ja en amen zeggen.” Dat ze dat kunnen, is gebleken: ouderen regelen informatieavonden over deze nieuwe manier van wonen, bevolken de raadszalen omdat ze een Knarrenhof in hun gemeente willen en verenigen zich in de structuren van de organisatie. Peter zet soms extra druk binnen het ambtelijk apparaat: “Ik weet hoe lang een bouwproces kan duren, maar deze mensen hebben gewoon niet meer alle tijd. Ik weiger te geloven dat procedures niet sneller kunnen.”

“DEZE MENSEN HEBBEN GEWOON NIET MEER ALLE TIJD. EN IK WEIGER TE GELOVEN DAT PROCEDURES SOMS NIET SNELLER KUNNEN.”

Alles moet passen

Geen genoegen nemen met ‘zo doen we dat altijd’ of met serieproductie, dat typeert Peter Prak: “Wat je vaak ziet is dat mensen teruggrijpen op wat goed was, op standaardisatie. Dat is wel mijn rode draad: ik wil maatwerk.” Om ons heen kijkend, blijkt dat dit maatwerk ook is doorgetrokken in zijn eigen huis: een boekenkast
die rond een deur is getimmerd, een tv-meubel waar de apparatuur inclusief snoeren exact in passen en een omlijsting van de hoekbank waar precies een koffiemok of wijnglas op past. Zelf getimmerd: “Daar heb ik enorm veel plezier in, dingen precies passend maken. Zeker in dit huis vol scheven muren en hoeken”, gebaart hij om zich
heen. “Zo hou ik ook niet van standaardantwoorden op specifieke vragen. Wanneer je maximale kwaliteit realiseert binnen de gestelde kaders, zijn woningen bij de start veel meer waard dan hun standaardbroertjes en -zusjes.”

“Als je écht iets wilt, kun je heel ver komen”

Nog even terug naar dat doorzettingsvermogen: heeft hij op het pad naar het eerste Knarrenhof – waar de nodige hindernissen te nemen waren – nooit gedacht ‘ik stop’? Al is het stellen van die vraag aan deze man een open deur: “Nee, nooit. Wanneer je stopt, weet je zeker dat het niet lukt. Wat mij deed doorzetten? De overtuiging dat dit klopt. Als je écht iets wilt, kun je heel ver komen.”

De koffie is op, de dag laat nog genoeg licht om even tijd te besteden aan wat hij ook graag doet: vogels kijken. “De zeearend heeft daarginds voor het tweede jaar gebroed”, wijst Peter. De laarzen gaan aan, de verrekijker wordt om de nek gehangen en de voordeur sluit achter hem. Niet op slot, dat hoeft niet in een dorp als dit, waar nog ouderwets ‘noaberschap’ heerst. Een begrip dat met deze man weer nieuw leven wordt ingeblazen.

De mensen van Cooper Feldman

“Mensen die zich thuis voelen, dat is de kroon op ons werk”

 Harm Hermant, manager Gebiedsontwikkeling
“In ons team stimuleer ik collega’s om in hun eigen kracht te komen en daarbij steek ik zelf ook flink de handen uit de mouwen”, “vergeten groepen

Lees verder

De mensen van Cooper Feldman

“Wat mij voortdrijft? De overtuiging dat iets klopt”

De trein is voor een belangrijk deel van de week zijn kantoor. Heel Nederland zijn werkgebied. Veel conducteurs kennen hem al. Net als de jongeren ‘met een rugzakje’ van het koffietentje op het station waar hij vaak zijn latte

Lees verder

De mensen van Cooper Feldman

“Wat er onderweg ontstaat, dat is het allermooiste”

De term ‘projectmanager’ dekt de lading onvoldoende bij Pieter van Zijl. Of het nu gaat om de verbouwing van het Rijksmuseum of het veranderen van een straat in een drukke wijk, het eindresultaat is niet het

Lees verder

Pieter van Zijl: Museumplein, boost voor de stad

Het begon met het Rijks Museum, ruim 12 jaar later verlaat Pieter, projectleider Vernieuwing Museumplein, het plein weer via de Lairessestraat. Of toch niet?

(bron: intranet gemeente Amsterdam, auteur Ethel van Kesteren)

Pieter, “In 2005 werd ik gebeld door

Lees verder

Blog

Overnemen gaat wat ver. Kantel-denken is hip, maar als je iets wil laten kantelen, en je duwt niet hard genoeg dan kantelt het terug en ben je plat. Machiavelli schreef 800 jaar geleden al dat niemand zo betreurenswaardig is al hij die wil veranderen. Tenzij het als een veenbrand gaat. Kantelen

Lees verder

De Crisis Bijna Voorbij?

De overheid bepaalt of vastgoed-innovatie doorzet

Peter Prak Cooper Feldman, Noordlaren 27 juni 2015
Sinds 2009 schrijft de auteur artikelen in vakbladen (o.a. Cobouw, Vastgoed Journaal) onder de naam ‘’De Crisis Voorbij’’.

Lees verder

De Crisis Voorbij IV: de witte raven in het vastgoed

(eerder verschenen in VastgoedJournaal)

Nu de zeis van de vastgoedcrisis menig afwachtend vastgoedbedrijf te grazen heeft genomen, wordt het tijd om de witte raven van de vastgoedsector op een rij te zetten. 

Lees verder

De Crisis Voorbij III: niet kaasschaven maar extra beleg

Darwin schreef dat niet de sterksten overleven, maar zij die zich het best aanpassen aan nieuwe situaties. In deze artikelserie wordt daarom stilgestaan bij vernieuwingen in de vastgoedsector. Deze keer een systeem-vergelijking tussen de oude en de nieuwe markt plus de verklaring waarom de

Lees verder

De Crisis Voorbij II: aanmaakhoutjes voor de nieuwe markt

(eerder verschenen in het Vastgoed Journaal)

In het artikel in het Vastgoed Journaal van juli hebben we gesteld dat om de crisis te overleven niet klagen maar aanpassen en innoveren het doel is.

Lees verder

De Crisis Voorbij I: het gezamenlijk plaatsen van bouwstenen

Wie overleeft de huidige woningmarktcrisis? "The survival of the fittest" betekent niet dat de sterkste of "fitste" soort overleeft, maar juist die welke zich het best kan aanpassen aan de nieuwe omstandigheden.

Lees verder

Wij vinden uw klant wél

De rentelasten van de grondportefeuilles vragen een hele nieuwe markt-aanpak nu de oude manier van ontwikkelen niet meer werkt. Met een aantal gerenormeerde partijen hebben we een nieuw product ontwikkeld welke we ook bij u vrijblijvend kunnen uitproberen.

Lees verder

Ruimtelijke Projecten in de infrastructuur: de omgeving bepaalt!

Ruimtelijke projecten in de infrastructuur zijn vaak technische hoogstandjes. Het is daarom niet vreemd dat bij infrastructurele projecten de focus op de techniek wordt gelegd. Daardoor is er minder aandacht voor de omgevingsaspecten. 

Lees verder

Een paar honderdduizend rotte funderingen en niemand is verantwoordelijk

Paalrot door te lage grondwaterstanden?

Naar schatting 400.000 Nederlandse huishoudens dreigen de dupe te worden van rotte en wegzakkende funderingen. Voornaamste oorzaak: te lage grondwaterstand. De verantwoordelijkheid daarvoor is niet geregeld.

Lees verder

Managen van duurzaamheid

Duurzaamheid is in de belangstelling. Er is bijna geen gemeente die niet voor een duurzame wijk of project of gemeente gaat. Dit wordt alom toegejuicht en terecht. Maar gebeurt het zakelijk en financieel gericht of louter vanuit maatschappelijke bevlogenheid? Enkele tips vanuit het managen van

Lees verder

Do's en don'ts bij CPO

Particulier opdrachtgeverschap in Nederland is iets van alle tijden. Er is altijd al een groep mensen geweest die het bouwen van het eigen huis als ultieme droom koestert. Deze groep valt ruwweg in twee delen uiteen.

Lees verder

De stad als merk

Stedelijke kernen in Nederland en ook in andere landen lijken zich uitsluitend nog te kunnen ontwikkelen volgens de 'uniforme' denklijnen en tradities van het globale marktdenken. Eén wereld, één markt, één methode, en daardoor (schijnbaar onvermijdelijk) één oplossing. Terwijl het publiek meer

Lees verder

Luxe appartementen - casco of afbouwen?

We leven in een snel veranderende wereld. Waar tot voor kort kopers van woningen en appartementen genoegen namen - zij het soms mokkend - met een beperkte keuzelijst, die bedoeld leek om het de aannemer vooral niet te moeilijk te maken, verlangen kopers nu veel meer maatwerk.

Lees verder